日本買房大哉問：該買房或租房？
前一篇文章提到我用高等人才計劃剛申請到日本永住，有了永住權之後，就可以跟一般的日本銀行貸款，於是我就開始關心，到底該不該在東京買房，還是繼續租房就好。這篇文章想來分享一下我搜集到的東京買房跟租房的成本比較，還有像我的情況，日後可能離開日本有什麼額外的考量。
買房成本怎麼算？
日本每家銀行推出的方案不太一樣，但現在的貸款利率多在0.5%-1.0%之間，貸款金額一般可以到年薪的6–7倍，在這個範圍內，甚至可以貸到零頭款方案。以我現在在東京都心住的1 LDK(也就是一房一廳一廚房)大樓來看，總價加上買房的交易費用大約是4000萬日幣，房租是15萬日幣左右。假設全貸4000萬日幣，用35年利率0.8%來算，一個月要攤還11萬日幣上下。但持有房屋的成本還要加上以下幾個費用：
- 都市計畫稅和固定資產稅：每年付一次，分別是固定資產評價額*0.3%跟固定資產評價額*1.4%，稅金會隨著固定資產評價額變動。以東京都的大樓而言，固定資產評價額一般會落在總價的7–8成之間，兩個稅合計大約抓總價的0.3%，用4000萬總價去算，一年要付12萬日幣。
- 修繕基利金和共益費: 一般來說每平方米的費用落在400–600日幣之間，一個35平方米的1LDK大樓來說，每個月在14000–21000之間。
這兩個持有費用加起來，等於每個月要付24000–31000日幣。 前35年持有費用加上房貸每個月要付134,000–141,000，比租房150,000日幣還便宜，而35年過後每月的費用只有24000–31000日幣 。當然，這個計算是一個簡化，如果租屋的話，要考量初期費用（大約4個月租金）；買房的話要考量不定期的自然損壞費用，比如熱水器因長期使用而壞掉等等，這些費用如果租屋的話是由房東支付。
從上面的計算來看，我認為 如果中長期內會待在日本（5年以上），那買房來自住是非常合理的 ，後期要離開日本的時候可以賣出或變成投資物件。但以我的情況，短期內有可能離開日本，這種情況下，又多出幾個需要考量的點。
離開日本，把自住房改為出租投資的考量
- 如果離開日本後想把物件賣出：在日本短期買賣房屋一般來說只會賠錢，因為房價相對穩定，但交易成本高，賣房的仲介費要成交總價的3%+6萬日幣(再加10%消費稅)，如果五年內賣出有獲利，獲利的部分要扣30%所得稅，五年後賣出要扣15%所得稅。基於這個原因，我會認為出租是一個比較好的選項。
- 自住宅貸款：在日本自住跟投資的貸款利率不同，後者目前要2%以上，如果一開始用自住貸款，在還貸期間因為離開日本想要把物件出租，就算違反銀行條款，銀行可能要求增加貸款利率或一次還清尾款。雖然這部分可能有灰色地帶的方法不讓銀行知道物件目前用途，但我總覺得是多了一個風險。
- 出租的報酬率：在日本基本上出租都會委託租賃管理公司代為管理，租賃管理費大約是租金的4–5%，租金所得稅假設為5%（因為不在日本居住了，所得稅就以最低級距去算），然後上面提到的持有費用也要繼續付。不同物件的報酬率當然不同，但如果一開始是自住宅，我想也是會想買全新或是不太老的中古屋，東京都這樣的房子目前的淨回報大多落在2–4%之間（不計通膨），老實說，我覺得從股市可以更分散風險的方式得到一樣的預期報酬，但這方面我認為也是看個人的偏好跟投資經驗，我個人是更熟悉股市，所以對房地產的風險可能有偏見。
- 未來使用的彈性：日本的法規是相當保護租客的，絕多數的出租契約都是能讓租客持續續約，房東也不得任意跳漲房租，也就是說，如果房客想一直住下去，是沒有辦法中途把物件拿回來做其他用途的。當然，可以擬有期限的租約，比如三年到期，房客就必須搬出去，但這種的租約比較少見，當然也比較難租出去。
總結
以我的情況，短期內有可能離開日本，手上又有比日本房地產更適合的投資管道，基於上面分享的幾個考量點，我自己的評估是覺得不宜買，除非已經蠻肯定中長期都會待在日本，那麼我認為買房是蠻划算的。以上，分享我對東京買房做的一點小功課，希望有幫到對東京買房感興趣的人～
Originally published at https://thefireperspective.com on September 27, 2020.
